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不过,90年代中期以后,怡和系海外发展屡遭挫折,置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底,置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖,可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初,置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权,然而被新地、恒地组成财团击败。至此,置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。(2) 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的,或原没有续期权利而获得续期的,超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约,承租人从1997年7月1日起不补地价,但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后,随应课差饷租值的改变而调整租金。金沙彩票站app经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。

金沙彩票站app幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。新地发展出售的物业,在地区上非常广泛,遍布港九新界各个角落,在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦,在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才,及准确的市场调查,新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过,新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示:“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇,未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划,提供中小型住宅,以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。

新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。地价的急升,反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时,每方尺平均地价是4 868元,到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时,每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时,每方尺售价更进一步升至26 247元,升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而,这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比,仅是小巫见大巫而已。〔13〕 郭峰著: 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》,载香港《南北极》杂志第124期,1980年9月16日,第9页。金沙彩票站app就在10年计划即将完成之际,置地又策动更瞩目的拓展计划,先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建,该项计划在90年代初完成,即著名的大道中九号物业。1982年2月12日,置地更以47.55亿元的破纪录价格,投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定,置地须在地面兴建一新的巴士总站,其上则为一座两层平台,香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行,总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦,于1985年落成;第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦,于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺,其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。

〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。1960年,陈曾熙兄弟自立门户,注册成立了恒隆有限公司,初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步,得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时,港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院,于是以何文田山与恒隆交换,后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇,奠定了公司日后在地产业发展的基础。这时期,香港的人口持续膨胀,社会结构亦发生转变。1970年,香港人口尚不足400万,但到1980年已超过500万,大量新移民源源不断地涌入,对房屋需求造成了持续的压力。而且,五六十年代是香港人口出生的高峰期,这批人在70年代后期和80年代初均进入结婚年龄。据统计,80年代平均每年约有50 000对青年人结婚。香港的家庭结构亦发生重大转变,核心家庭正逐渐取代家族大家庭,因此,每年50 000对的新婚夫妇对住房的需求惊人。到1981年地产高峰时期,中小型住宅单位每平方米售价被推高到10 000元,即每方尺售价超过1 000元。〔4〕尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。

〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。地产危机中,首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年,恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是,这时香港地产已处于巅峰。1982年9月,撒切尔夫人访问北京,拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕,香港地产市道借势急跌,恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时,恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中,中区美利道地段的红棉大厦已接近完工,正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺,总楼面面积104.3万方尺,根据港府要求,需补地价18.2亿元,且限期在28日内完成。在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。1986年恒隆主席陈曾熙逝世,遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人,其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代,恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月,恒隆已购得上市公司淘化大同75.6%股权,淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献,同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大,与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月,恒隆与淘大重组,恒隆成为集团控股公司,并专注地产发展,而淘大则易名为淘大置业,成为恒隆旗下地产投资公司,持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月,恒隆透过淘大收购乐古置业,并再度重组,将乐古改名为格兰酒店,专责酒店业务。自此,恒隆集团自成一系,系内各上市公司业务清晰,便于发展。不过,亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面,错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕

在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。金沙彩票站app〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。

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